Нажмите для перехода в урок

Custom Menu

Размещение объявления

Перейти к блоку

как определить оптимальную цену для сдачи;

что дает статус «Жильё проверено» и как его получить;

В этом блоке вы узнаете:

почему объявление могут заблокировать и как этого избежать.

Ценообразование

Вы составили объявление, сделали к нему фото и видео. Настало время определиться с ключевым фактором, от которого зависит ваша прибыль, — с ценой.

Как установить лучшую цену, рассказывает эксперт Олеся Канюк:

В ценообразовании есть две типичные ловушки:

если цена слишком высокая — квартира простаивает, бронирований мало;

если цена низкая — календарь заполнен, но вы недополучаете прибыль.

Чтобы определить оптимальную стоимость суток, при которой вы не отпугнёте гостей и не потеряете прибыль, нужно учесть:

критерии, по которым вы оцениваете свой объект;

предложения рынка по аналогичным объектам.

Начнём с критериев, от которых зависит стоимость аренды

Местоположение

— квартиры ближе к центру или к значимым локациям (достопримечательностям, деловым и медицинским учреждениям) сдаются дороже.

Разницу в цене при схожих характеристиках квартир определяет местоположение — в данном случае в центре города или за МКАД.

Наполнение и ремонт

— более высокая цена будет у квартир с современным ремонтом и хорошим оснащением (кондиционер, кофемашина, посудомоечная машина).

Следующим шагом будет анализ конкурентов

Подберите 6−7 объектов, схожих с вашим по местоположению и характеристикам.
Это будет ориентир, с которым можно сверяться при установлении цены.

Смотрим, чем отличаются:

первая квартира — более дорогой ремонт, есть техника для комфортного проживания (кондиционер, посудомоечная машина, водонагреватель). Вторая квартира — базовый вариант (стандартный ремонт, минимальный набор техники).

Две квартиры в одной локации, в домах одного жилого комплекса и с существенной разницей в цене — больше 25%.

Смотрим, что с бронированиями:

Февраль не заполнен: сказывается цена.

01

Февраль забронирован до конца месяца, и уже есть почти целая неделя брони в марте.

02

В качестве примера мы взяли две квартиры, для более объективной картины по конкурентам лучше сделать анализ 6−7 квартир.

Не всегда оптимальной будет средняя цифра по рынку

Определите свою позицию по отношению к конкурентам. Ваша квартира может быть по цене выше рынка, если у неё есть значимые для гостей преимущества. Или, наоборот, оказаться в более дешёвом сегменте.

Что делать, если бронирований мало

Если с ними всё в порядке, регулируйте цену.

Сначала сверьтесь с нашими рекомендациями по содержанию объявления, размещению фото и видео.

Ориентиром можно взять загрузку: если месячный календарь бронирований заполнен на 75−80% (22−24 дня из 30), это говорит о том, что цена оптимальная.

Иногда проблема бывает только в отсутствии продвижения, когда всё в порядке с контентом и ценами, но гости просто не видят объявления из-за высокой конкуренции. О том, как продвигать объявление, поговорим в уроке 4.

Учитывайте сезонность

Бывают периоды, когда спрос выше обычного: например, в периоды зимних каникул. Люди едут за отдыхом и новыми впечатлениями, спрос на жильё растёт.

Такая подстройка называется динамическим ценообразованием. Оно помогает получить максимум прибыли, регулируя цены.

Можно воспользоваться этим и скорректировать цены под высокий сезон.

Для этого заранее настройте календарь бронирований под предполагаемые события: каникулы, крупные спортивные или культурные мероприятия.

Открывайте календарь на полгода вперёд: многие клиенты бронируют отдых заранее, например к поездкам в летний отпуск готовятся весной.

Вот пример, когда хозяину квартиры стоило бы учесть сезонность:

квартира в центре Казани, цена за сутки во всех трёх случаях одна и та же — 3 000 рублей.

В период 4−6 марта цена стандартная, факторов высокого спроса нет.

01

В майские праздники спрос обычно растёт, но цена за сутки не изменилась.

02

Это тоже период высокого спроса: с 11 по 24 июня в Казани проводятся международные «Спортивные игры стран БРИКС», но цена аренды всё та же.

03

Важно отслеживать календарь событий:

так вы сможете заранее прогнозировать рост или снижение спроса и подстраивать под этот прогноз цены.

не забудьте предупредить в описании объявления о том, что в выходные и праздничные дни цена может меняться. И обязательно измените цены в календаре Авито, чтобы гости видели актуальную стоимость ночи.

Совет:

Применяйте маркетинговые приёмы

Такие маркетинговые приёмы работают и в посуточной аренде: можно привлекать гостей скидками.

«Чёрная пятница», «Киберпонедельник», «Всемирный день шоппинга 11.11» знакомы каждому, кто совершает покупки. «Горящие туры» — тем, кто ездит отдыхать и ищет путёвки.

Как это работает:

сделайте скидки на свободные даты, чтобы гости активнее бронировали вашу квартиру. Скидка может составлять от 10 до 50%. Её можно настроить на любые периоды и установить количество дней со скидкой в рамках 14 дней.

Выберите в календаре свободные даты и нажмите «Настроить бронирование».
Откройте раздел «Со скидкой», нажмите «Перейти к настройке».
Укажите величину скидки от 10 до 50%, нажмите «Сохранить».

Чтобы ваше объявление попало в раздел «Со скидкой»:

Гостей можно привлекать также скидками

Ещё в продажах часто используют метод, который принято называть «обаяние цен».

Его суть в том, что, видя цену 2 990 рублей, мы подсознательно воспринимаем её ближе к 2 000, чем к 3 000 рублей. То, что метод действует (даже если мы думаем, что не поддаёмся), доказали многочисленные исследования.

Например, за раннее бронирование или за длительное проживание: забронировали квартиру на семь дней — скидка 20%, на тридцать дней — скидка 30%.

Кроме того, можно предложить скидку от 5 до 20% тем, кто выбирает невозвратный тариф: проживание обойдётся гостю дешевле, но в случае его отмены гостем предоплата останется у вас.
О том, как настроить скидки, расскажем в следующем уроке.

Такие объявления попадают в отдельную категорию и будут показываться гостям по фильтру «Со скидкой» при поиске:

Как использовать в нашем случае:

2 990 рублей вместо 3 000 рублей.

01

Уменьшайте, чтобы привлечь клиентов.

Первый вариант воспринимается как более выгодный.

Для арендодателя снижение прибыли практически неощутимо:

10 руб. х 24 дня х 12 мес. = 2 880 руб.

02

Увеличивайте, чтобы получить дополнительный заработок.

3 090 рублей вместо 3 000 рублей.

Разница для гостя незаметна, а вы заработаете больше:

90 руб. х 24 дня х 12 мес. = 25 920 руб.

Важно: на площадке действуют ограничения на занижение цены.

Это значит, что есть нижний порог (он определяется на основании анализа похожих по характеристикам объектов), меньше которого установить цену не получится.

Иногда собственник специально занижает цену, чтобы привлечь внимание к объявлению, а затем в общении с клиентом называет другие цифры. Ограничения помогают исключить необоснованный демпинг (занижение цены ради вытеснения конкурентов). По этой же причине скидка на бронирование не может быть выше 70%.

Это нужно для того, чтобы исключить недобросовестную конкуренцию.

В случаях, когда из-за особенностей квартиры (старый ремонт, изношенные коммуникации) низкая цена оправдана, напишите в поддержку — мы вместе с вами решим этот вопрос.

Чек-лист «Факторы, которые надо учитывать при установке цены» — по ссылке.

Размещение объявления на площадке

Описание, фото и видео готовы, с ценой вы определились, настало время разместить объявление.

Вам нужна кнопка, которая так и называется — «Разместить объявление». Она расположена в верхней части экрана и выделена синим.

Дальше последовательно выберите категории «Недвижимость» — «Сдам» — «Посуточно» и переходите к заполнению полей шаблона.

Это поможет гостям найти ваше объявление при поиске через разные фильтры.

Заполните поля, отмечая все параметры.

После заполнения полей отправьте объявление на публикацию.

Укажите сразу правила заселения, так вы обозначите ограничения для бронирования.

Статус «Жильё проверено»

Значок «Жильё проверено» — гарантия того, что информация о квартире или доме в объявлении достоверная.

Гостям важно быть уверенными, что квартира, в которую они собираются приехать, не обманет ожиданий: диван будет именно такой расцветки и такого размера, как на фото, детская кроватка и утюг окажутся на месте, а симпатичная плитка в ванной не предстанет в потёках и трещинах.

После проверки мы подключаем объявление к онлайн-бронированию.

Как пройти проверку

Для домов — обязательна только в ряде регионов, сейчас это Крым, Москва, Дагестан, Калининградская область, Тверская область, Нижегородская область, Красноярский край, Кабардино-Балкария, Курская область, Липецкая область, Костромская область, Пермский край.

Шаг 1. Видеопроверка жилья — обязательна для всех квартир и домов

В начале съёмки покажите на камеру листок с текущей датой и номером объявления, а затем приступайте к съёмке самого жилья.

Если это квартира:
Сначала покажите табличку с адресом дома. Если таблички нет, снимите всё вокруг перед подъездом. Затем зайдите в дом и поднимитесь на нужный этаж. Если поедете в лифте, покажите, какой этаж выбрали. Пока поднимаетесь, продолжайте записывать видео.

Если это частный дом:
Сначала покажите табличку с адресом дома. Если её нет на вашем доме, подойдёт табличка на соседнем. Если там её тоже нет, возьмите второй телефон. Откройте любое приложение с картой и покажите крупным планом свою геопозицию рядом с домом. Потом медленно измените масштаб — чтобы было видно, в каком населённом пункте вы находитесь. Затем обязательно снимите окрестности, дома по соседству.

Видео должно быть непрерывным и подтверждать всё, о чём вы написали в объявлении: от количества комнат до спальных мест. Поэтому снимите все комнаты, включая кухню, санузел, балкон (если есть). Также нужно показать на видео предметы мебели, бытовую технику, в том числе встроенную (про неё часто забывают, а потом приходится переснимать видео).

01

Снимите жильё на видео (в этом поможет пошаговая инструкция, она появится после нажатия кнопки «Начать проверку» в карточке объявления).

Ответ придёт на почту из профиля. Если при проверке будут недочёты, в письме вы найдёте рекомендации по исправлению. Например, попросим переснять видео, потому что сейчас в кадр не попал кондиционер, а в объявлении он указан.

Проверка видео сотрудниками Авито занимает до двух дней, обычно это происходит быстрее — в течение нескольких часов.

Важно, чтобы видео было актуальным: обратите внимание на то, чтобы прошло не более 14 дней с даты съёмки, иначе видео не пройдёт проверку.

02

Загрузите запись в общедоступное хранилище (Яндекс Диск, VK Видео, Облако Mail).

03

Ссылку на запись прикрепите к карточке объявления в личном кабинете и не забудьте открыть доступ к файлу.

Какие ещё могут быть ошибки и как их исправить:

Видео недоступно — проверьте корректность ссылки.
В объявлении указано одно количество комнат, а в видео другое — исправьте количество комнат на верное. Часто путают евродвушку и обычную двухкомнатную квартиру. Когда одна комната объединена с кухней (в евродвушке обычно так), квартира считается однокомнатной. Если указать две комнаты, видео не пройдёт проверку.
Указан некорректный номер объявления, нет даты съёмки — исправьте и дополните информацию.

Шаг 2. Проверка профиля

Проверенный профиль означает, что аккаунт принадлежит реальному человеку или компании.

Мы убеждаемся в этом, сверив видео и документы арендодателя (паспорт, права или реквизиты компании, например ИНН).

На один документ можно зарегистрировать только один профиль. Если вы его удалите, заново пройти проверку в другом профиле уже не получится, но можно привязать удалённый профиль к новому, и проверка будет действовать и на новом.

Это как при посадке в самолёт: сотрудник на стойке регистрации должен убедиться, что летите именно вы, а не кто-то другой по вашему паспорту.

В разделе «Подтверждение данных» выберите удобный способ проверки для физического или юридического лица.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей:
возможна проверка в приложении банков, по Т-Business ID, СберБизнес ID, Alfa ID или Точка ID. Также можно пройти проверку по реквизитам компании.

В разделе «Подтверждение данных» выберите удобный способ проверки для физического или юридического лица.

Для проверки перейдите в меню «Управление профилем».

Для частных лиц:
загрузите фото паспорта или прав и запишите видеоселфи, следуя подсказкам. Также вы можете пройти проверку через Госуслуги или в приложении банка: по T-ID, Сбер ID, ВТБ ID, Альфа ID.

Для самозанятых:
возможна проверка через Госуслуги или в приложении Т-Банка и Сбербанка (при обслуживании самозанятого в этих банках).

Важно: значок «Жильё проверено» не присваивается раз и навсегда

Если по отзывам гостей станет понятно, что реальное жильё не соответствует описанию (например, в объявлении указан кондиционер, а при заезде выяснилось, что он демонтирован), статус «Жильё проверено» будет удалён, а объявление будет скрыто из поисковой выдачи. Для возврата объявления в рекламу нужно исправить недочёты в описании и загрузить новое видео.

Почему объявление могут заблокировать

Заблокированное объявление моментально пропадает из поисковой выдачи, а это значит, гости его не увидят. Поэтому важно знать причины, по которым объявление блокируется, и не нарушать правила площадки.

Вот примеры самых частых нарушений:

объявление дублирует другое (в вашем или чужом профиле);
объявление отредактировано, и теперь предложение в нём отличается от изначального;
в объявлении неверно указан город;
предложение в объявлении неактуальное — жильё больше не сдаётся в аренду.

Если заблокирован профиль, все объявления в этом профиле тоже блокируются.

Кроме блокировки, ваше объявление может быть скрыто из выдачи. О том, как этого избежать, рассказываем в уроке 3, в разделе про онлайн-бронирование.

Причины блокировки профиля:

несколько аккаунтов для размещения в одной категории;
замечены признаки взлома;
предлагали сомнительные условия сделок;
с профиля рассылали спам;
в объявлениях была недостоверная информация;
у вас есть другой профиль с пройденной проверкой;
нарушения в чатах, например, когда арендодатель не отвечает на сообщения длительное время или отправляет гостю ссылку на другой сайт, — блокировка на три дня (подробнее об этом — в уроке 5, раздел «Уровень сервиса»).

Чек-лист нарушений для блокировки — в шаблоне по ссылке.

Подробнее о блокировке профиля рассказываем здесь.

Профиль с блокировкой можно восстановить, если есть активные кнопки «Мы заметили в нём признаки взлома», «В нём замечены признаки взлома», «Пройти проверку» и «Связать профили».