Нажмите для перехода в урок
- в чём отличие разных форм ведения бизнеса — самозанятости, ИП;
В этом блоке вы узнаете:
- как и какие отчетные документы предоставлять гостям.
Важно:
В этом уроке мы не даём юридическую консультацию, а предоставляем информационные материалы. Конкретные рекомендации зависят от вашей ситуации и особенностей ведения бизнеса
Формы ведения бизнеса
Когда посуточная аренда планируется как регулярный источник дохода, встаёт вопрос: как оформить доход по закону и какой из возможных вариантов самый выгодный.
Подходит для тех случаев, когда посуточная аренда — не основной источник дохода.
Объект недвижимости один и приносит доход время от времени.
Ставка налога — 13% от дохода за сдачу жилья, в виде НДФЛ. Если доход за год превысит 5 млн рублей, ставка налога на сумму превышения составит 15%.
Налог уплачивается на основании декларации 3-НДФЛ, которую вы составляете и подаете в налоговый орган по истечении года. К ней потребуется приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и договоры с арендаторами.
Вариант 1. Статус физического лица
Например:
Вариант 2. Статус самозанятого
Это льготный налоговый режим: статус создан специально, чтобы помочь малому бизнесу работать легально, в том числе в посуточной аренде.
Кому подходит:
- тем, кто только начинает работать или у кого один-два объекта недвижимости;
Ставка налога («налог на профессиональную деятельность») — 4%, если это доход от физических лиц, или 6%, если это доход от компаний и ИП.
- тем, у кого доход от сдачи недвижимости регулярный и при этом не превышает 2,4 млн рублей в год (200 000 рублей в месяц).
Например:
Залог, который вы возвращаете гостю по окончании проживания, — это не доход, поэтому с него налог не уплачивается. Но если вы удержали залог за сломанную или испорченную вещь, тогда его нужно будет указать как доход и уплатить с него налог.
Важно:
Чем выгодна самозанятость
Кроме того что ставка налога меньше, у режима самозанятости есть и другие преимущества:
- простой процесс регистрации, оформления чеков и уплаты налога; всё делается через одно приложение — «Мой налог» — или прямо в приложениях банков, такая возможность есть у Сбербанка, ВТБ, Т-Банка (Тинькофф), Альфа-банка, Газпромбанка, Россельхозбанка и других;
- не нужно приобретать кассовую технику, чеки формируются электронно, в приложении;
- не нужно оформлять и сдавать декларацию, налог рассчитывается автоматически;
- при необходимости самозанятость легко закрыть, тоже через приложение;
- не нужно уплачивать страховые взносы (как при режиме ИП);
- есть налоговый вычет. Им можно воспользоваться один раз, сумма вычета составляет 10 000 рублей. Вычет уменьшает сумму налога к уплате: вместо 4% и 6% самозанятый платит 3% и 4% до тех пор, пока вычет не будет полностью использован.
В чём особенности ведения бизнеса в качестве самозанятого
Период работы в качестве самозанятого не учитывается в трудовом стаже, а значит, не влияет на будущий размер пенсии (кроме случаев, когда вы одновременно продолжаете официально работать). Взносы в пенсионный фонд не отчисляются.
01
Самозанятым нельзя вести предпринимательскую деятельность в интересах другого лица (например, брать квартиры в доверительное управление).
02
Самозанятым нельзя сдавать в аренду нежилые помещения (к ним относятся апартаменты).
03
04
В качестве минуса часто упоминается невозможность нанимать работников по трудовому договору, иначе теряется право на льготный режим самозанятости. Однако всё зависит от того, как оформлен наёмный персонал: самозанятым нельзя оформлять трудовые договоры с исполнителями, но можно заключать гражданско-правовые (например, договоры подряда или оказания услуг).
В этом случае важно уточнить статус исполнителя, которому вы поручаете какую-либо работу. От этого зависит, будете ли вы платить налоги ещё и за него.
Например, вы заключили договор на уборку квартиры с исполнителем — физическим лицом. Вам придётся дополнительно платить за него пенсионные и медицинские страховые взносы, а это в совокупности 27,1%. Такой вариант невыгоден.
Или вы заключили договор подряда на установку электронного замка, исполнитель — ИП или самозанятый. В этому случае он платит налоги с полученных от вас сумм самостоятельно.
Как работает самозанятость
Налог рассчитывается не со всех поступлений на карту, а только с тех сумм, на которые вы сами сформируете чек.
Вы регистрируетесь через приложение «Мой налог» или через приложение вашего банка (проверьте, есть ли такая возможность, на сайте банка или через его службу поддержки).
01
При каждом поступлении дохода от посуточной аренды формируете чек.
02
Ежемесячно в приложении рассчитывается сумма налога.
03
Раз в месяц получаете уведомление от приложения о начисленном налоге и платите его.
04
Вариант 3. Статус индивидуального предпринимателя
Подходит, когда бизнес расширяется и вы нанимаете постоянных сотрудников.
Для ИП есть несколько режимов налогообложения, в том числе самозанятость с налогом на профессиональный доход. Особенности его использования, ставки налога и ограничения те же самые.
Вне зависимости от выбранной системы налогообложения (кроме самозанятости) предприниматель обязан делать взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медстрахования (если есть наёмные работники — то и за них тоже). За 2024 год сумма таких обязательных взносов за себя составляет 49 500 рублей — это фиксированная часть, при этом неважно, сколько было дохода и был ли он вообще.
Кроме того, если доход ИП за год превысит 300 000 рублей, с суммы превышения ИП должен отчислять в ПФР 1% — это дополнительная часть взносов.
В некоторых случаях (о них дальше) за счёт страховых взносов можно уменьшить суммы налоговых платежей.
Какие еще системы налогообложения, кроме самозанятости, может использовать ИП:
Патентная система
Вы уплачиваете фиксированную сумму налога, которая зависит от площади квартиры и её расположения. Расчёт можно сделать по ссылке.
- в Казани — 22 853 рублей,
- в Москве — 57 132 рублей.
Например, стоимость патента на квартиру площадью 30 кв. м. на один год составит:
Оформить патент можно на любой срок от 1 до 12 месяцев. Вам нужно будет вести учёт доходов в патентной книге. Если доходы за год составили более 60 млн рублей, право на патент теряется.
Упрощённая система налогообложения (УСН)
В рамках этой системы налог составляет 6% с полученных доходов или 15% с разницы между доходами и расходами. Во втором случае все понесённые траты нужно подтверждать документально — накладными, актами, чеками, договорами, — то есть вести трудоёмкий учёт расходов.
Вариант УСН «доходы минус расходы» в посуточной аренде используется редко, практика показывает, что выгоднее и проще первый вариант — УСН «доходы» со ставкой 6%. Поэтому в рамках данного урока расскажем именно о нём.
Пример расчёта:
Но это не окончательный расчёт, учтём страховые взносы, которые уменьшают налог к уплате.
Фиксированная часть — 49 500 рублей.
Это налог к уплате.
Дополнительная часть (так как доход за год превысил 300 000 рублей) считается как 1% с суммы превышения — 15 000 рублей:
Итого взносы
А дальше вычитаем страховые взносы из рассчитанного налога:
В части регионов — Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан — можно перейти на АУСН (автоматизированную упрощённую систему налогообложения).
Особенности системы: вы не платите страховые взносы, не ведёте отчётность, не сдаёте декларации, а доход налоговая считает автоматически.
Ставка налога:
АУСН «доходы» — 8%, АУСН «доходы минус расходы» — 20%.
АУСН «доходы» — 8%, АУСН «доходы минус расходы» — 20%.
Пример расчёта:
Так как страховых взносов при этом режиме нет, то уменьшения налога не будет.
В примере мы не учитывали, что у ИП могут быть наемные сотрудники. Тогда расчёты изменятся, потому что в этом случае налог можно уменьшить не более чем на 50%.
На ОСНО вы не ограничены в числе работников, размере дохода. Но её минус в том, что налогов будет больше, а для ведения отчётности понадобится бухгалтер.
Общая система налогообложения (ОСНО)
Эта система налогообложения применяется по умолчанию, как только вы зарегистрировались как ИП.
Проверить, какая у вас сейчас система налогообложения, можно в личном кабинете на сайте налоговой службы по ссылке.
Налоги на ОСНО для ИП — НДС 20%, НДФЛ 13%, налог на имущество.
Если вы не перешли на другие режимы (например, на патент или УСН), то автоматически числитесь на ОСНО.
НДФЛ можно уменьшить за счёт налоговых вычетов. Основной из них — профессиональный вычет: из доходов ИП вычитаются расходы или 20% (если документов по тратам нет), и НДФЛ считается с разницы. Кроме того, ИП может использовать вычеты на лечение, образование, покупку жилья.
Важно:
В Налоговом кодексе предусмотрено освобождение от НДС для ИП, чей доход за предыдущие три месяца не превысил 2 млн рублей.
Так какую систему налогообложения выбрать?
- в самом начале деятельности и с одним-двумя объектами — самозанятость;
- с постепенным расширением деятельности и ростом дохода (более 2,4 млн рублей в год) — статус индивидуального предпринимателя и УСН «доходы» или патент (нужно делать расчёты, так как патент может быть дорогим или дешёвым в зависимости от региона). Плюс этих систем налогообложения в том, что вы платите страховые взносы и формируете будущую пенсию. Кроме того, за счёт страховых взносов уменьшается налог.
Большинство арендодателей выбирают такие варианты:
Какие документы предоставлять гостям
Договор найма (если сдаёте квартиру физическому лицу) или краткосрочной аренды (если сдаёте юрлицу или ИП) — оформляется в двух экземплярах, для обеих сторон. Договор может быть подписан как в бумажном виде, так и в электронном. Для электронного подписания есть специальные сервисы, о них мы говорили в уроке 5 «Приём гостей».
Кассовый чек — если вы принимаете оплату наличными.
- физическое лицо — выдаёте расписку о получении оплаты;
- самозанятый (ИП или физлицо) — формируете чеки в приложении «Мой налог»;
- ИП на патенте — выдаёте документ специального образца, подтверждающий оплату и содержащий все необходимые по законодательству реквизиты;
Если к вам заселяются командированные, им понадобится оформить все документы, которые они затем передадут в бухгалтерию: договор, акт выполненных работ, документы по оплате.
- ИП и сдаёте принадлежащее вам на праве собственности жилое помещение — выдаёте документ, подтверждающий расчёты (например, квитанцию об оплате, приходный кассовый ордер).
В отдельных случаях допускается не использовать кассу и не выдавать кассовый чек, если вы:
Подведём итог: как оптимизировать налоги
Выбирайте систему налогообложения, учитывая её плюсы, минусы и выгоды конкретно для вашего бизнеса. Воспользуйтесь сервисом ФНС «Выбор подходящего режима налогообложения» по ссылке.
Выбрали самозанятость — привлекайте в качестве исполнителей самозанятых и ИП.
01
02
Выбрали УСН — снижайте налоги за счёт страховых взносов.
03
Выбрали ОСНО — уменьшайте НДФЛ за счёт профессионального и других вычетов, используйте освобождение от НДС.
04
Изучите региональное налоговое законодательство: в некоторых регионах есть льготные условия, налоговые каникулы и льготы для малого бизнеса.
05
Воспользуйтесь помощью налогового консультанта.
06
Законодательство в сфере посуточной аренды
В апреле 2024 года были внесены изменения в законы, касающиеся краткосрочной аренды. Арендодатель и раньше должен был соблюдать права соседей, санитарные правила и нормы. Теперь требования закреплены законодательно. Их не так много, и последствий в виде штрафов нет. Но есть риск, что соседи могут обратиться в суд, если арендодатель нарушает их права. И тогда уже суд может запретить собственнику сдавать жильё в краткосрочную аренду.
Основное, что следует знать: по закону жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для оказания гостиничных услуг. Если вы, сдавая жильё, оказываете такие услуги — это нарушение.
Если дело дойдёт до суда, придётся доказывать, что ваш бизнес — не гостиничный. Например, суд может истолковать как гостиничные услуги дополнительный сервис: заказ такси гостям или сдачу их вещей в химчистку. Если жильё сдаётся в аренду или наём для проведения мероприятий, а не для проживания, такую деятельность суд тоже, скорее всего, сочтёт гостиничными услугами.
Поэтому лучше вести деятельность так, чтобы не попасть в зону риска.
К гостиничным услугам относятся все те, которые вы оказываете гостям, помимо непосредственно предоставления жилья в пользование. Например, ежедневная уборка, доставка еды, уборка кроватей, вызов «скорой», наличие медицинской аптечки, побудка.
В законодательстве нет закрытого перечня признаков гостиничных услуг, поэтому при рассмотрении конкретного случая принимаются во внимание не только перечисленные выше, но и, например, организация питания или развлечений.
Важно:
Что вы обязаны соблюдать по закону:
Если ваши гости шумят, нарушают правила соблюдения тишины, создают аварийные ситуации, наносят вред имуществу соседей — это может не только стать поводом для неприятных разборок, но и повлечь более серьёзные последствия, когда дело доходит до суда.
01
Права и интересы соседей.
Жильцы не должны портить общедомовое имущество и препятствовать его использованию. Если гости намусорили в лифте, сломали домофон, курят в подъезде — за это по закону отвечают не только они, но и собственник.
02
Правила пользования общим имуществом.
Запрещено сдавать квартиру, если приборы учёта (счётчики воды, электроэнергии) не установлены, неисправны или не поверены. Также собственник обязан оплачивать вывоз мусора. Такие требования защищают интересы жильцов дома, чтобы на них не перекладывались коммунальные расходы.
03
Требования к наличию счётчиков.
Регулирование посуточной аренды будет развиваться. Чем раньше вы задумаетесь о том, как работать легально и соблюдать правила, тем более спокойно и уверенно будете вести бизнес.
Ответственные собственники обычно и так соблюдают эти пункты, поэтому существенных изменений для них нет. В любом случае важно обезопасить себя. Опытные арендодатели рекомендуют поддерживать контакт с соседями. Лучше предупредить возможный негатив заранее: проинформировать о сдаче жилья в аренду, оставить соседям номер телефона, чтобы в первую очередь они звонили вам, а не участковому.
Как избежать блокировки карт
Банки действуют в рамках федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» (115-ФЗ). Если какие-то операции клиента носят сомнительный характер, это становится причиной блокировки.
Совет здесь такой же, как в предыдущем разделе:
Основная доля блокировок у ИП связана с тем, что личные карты используются для выплаты зарплаты персоналу, закупки товара. Такие операции лучше проводить через расчётный счёт.
Какие операции могут вызвать у банка подозрения:
01
Снятие больших сумм наличными. Когда таких операций много, это вызывает вопрос: на что именно нужны наличные, если практически везде для оплаты можно использовать карты.
02
Отсутствие налоговых платежей: деньги на расчётный счёт поступают, но налоги с него не платятся или платятся мало.
Операции, не свойственные бизнесу и не имеющие явного экономического смысла. Например, вы зарегистрировались как самозанятый, принимаете на карту платежи за аренду жилья и на эту же карту поступает некая сумма «за проведение рекламного мероприятия». Такие несоответствия отслеживаются банком.
03
04
Операции на сумму свыше 1 млн рублей.
Для разблокировки потребуется дать банку пояснения: например, представить договоры, которые подтверждают правомерность операций. Если бизнес ведётся нелегально и таких подтверждений нет, вероятность добиться разблокировки будет минимальна.
Арендодатель принимает гостей, получает от них оплату за проживание, регулярно пользуется картой или расчётным счётом, оплачивает расходные материалы, рекламу. И может столкнуться с ситуацией, когда не может снять деньги с карт или счёта: банк блокирует операции.
ведите бизнес легально, с уплатой налогов и оформлением предпринимательской деятельности. Прозрачность расчётов поможет остаться для банка в списке «белых» клиентов, к которым будет минимум вопросов.
Оцените пройденный урок
0%
Пройдено 9/9 уроков
100%
Друзья, вы завершили курс
И теперь, надеемся, ваша работа с площадкой Авито станет проще и понятнее, а наши рекомендации помогут привлечь больше клиентов.
Мы постарались сделать курс полезным:
Используйте все инструменты, применяйте знания в работе, радуйте гостей сервисом. Мы со своей стороны продолжим работать над тем, чтобы платформа Авито становилась ещё удобнее, эффективнее и надёжнее.
рассказали о настройках площадки, дали советы по объявлениям, продвижению, общению с гостями, показали на примерах, как надо и не надо делать.
Мы готовы помогать и отвечать на вопросы:
Мы хотим сделать наш курс лучше и поэтому просим вас пройти опрос:
На сайте Авито можно оставить заявку на звонок и получить бесплатную консультацию менеджера. Для этого перейдите в раздел «Для бизнеса» и нажмите кнопку «Заказать звонок».
Если у вас остались вопросы, с ними можно обращаться в службу поддержки по телефону 8−800−600−00−01.
Пройти опрос
