Блок 8

Нажмите для перехода в урок

Работаем легально

Вас ждёт последний и самый масштабный блок нашего курса. В нём мы разберёмся с финансовыми и юридическими тонкостями, чтобы работать легально и с минимумом рисков. Совсем без рисков не получится (это всё же бизнес), но подстраховаться возможно. Начнём с отношений с собственниками.

Что вы узнаете:

К уроку

Виды договоров с собственниками

Агентский договор

Договор аренды

По нему вы обязуетесь выполнить действия от имени собственника за вознаграждение. В этом случае бизнес и гости «принадлежат» собственнику, а вы получаете агентское вознаграждение за организацию процесса.

По нему вы арендуете у собственника жильё во временное владение и пользование с правом субаренды. То есть бизнес и гости — ваши, а собственник получает арендную плату, фиксированную или гибкую. Например, плата может быть ниже в несезон и выше в пиковые месяцы или может устанавливаться в виде процента от выручки.

В посуточной аренде чаще всего используются две модели взаимодействия с собственниками: по договору аренды и агентскому договору (обычно его называют доверительным управлением).

В видах договоров важно разобраться, потому что от этого зависит налогооблагаемая база.

Доход по договору аренды — всё, что гости платят за проживание.

Доход по агентскому договору — агентское вознаграждение.

Вид договора имеет значение и при выборе системы налогообложения. Например, при самозанятости и патентной системе работать по агентскому договору не получится.

01

02

Важно: почему агентский договор, а не договор доверительного управления? Потому что право доверительного управления по законодательству подлежит обязательной регистрации в Росреестре и мало кто из собственников на это соглашается. Без регистрации такой договор недействителен.

Поэтому важно оценить ситуацию в целом. Иногда за низкой ставкой налога прячутся дополнительные затраты.

Не обязательно оптимальным будет режим, на котором налоги самые низкие. Здесь важно учесть сопутствующие факторы. Например, на упрощённой системе налогообложения требуется контрольно-кассовая техника, а это расходы на её покупку и обслуживание. При УСН «Доходы минус расходы» нужен бухгалтер для трудоёмкого учёта расходов, а его зарплата может перекрыть экономию на налогах.

Сэкономить на налогах можно законным путём, выбрав режим налогообложения, который подходит под особенности вашего бизнеса.

Что для этого нужно учесть:

Как выбрать систему налогообложения

Налог на профессиональный доход

Самый простой режим — самозанятость. Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД).

Кому подходит: физическим лицам и ИП.

ООО не могут использовать НПД. 

Оформление: простое, через приложение «Мой налог» или приложения банков (Сбер, Т-Банк, ВТБ и другие).

Ставка налога: 4% при работе с физлицами и 6% при работе с юрлицами, в зависимости от того, кто конечный покупатель проживания (это не площадка!). Если оплата поступает от физического лица — 4%. Если от юридического лица (например, жильё бронирует компания для командированного сотрудника) — 6%.

Налогооблагаемый доход: вся выручка, то есть суммы, которые гости платят за проживание, включая комиссию площадки.

Контрольно-кассовая техника: не нужна. Но обязательно нужно формировать чеки на каждое поступление денежных средств.

Декларации, отчётность в налоговую: не сдаются. Доход указываем по факту: есть выручка → сформировали чек → после уведомления от налоговой заплатили налог.

Страховые взносы: нет.

Ограничения: 

Лимит по доходу: 2 400 000 рублей в год. Если превысили лимит — нужно перейти на другой режим налогообложения.

Совмещение с другими режимами: нет. Например, нельзя одновременно применять НПД и патентную систему.

Виды договоров с собственниками: нельзя заключать с собственниками агентские договоры.

Объекты в работе: только жилые помещения. Если сдаёте апартаменты — самозанятость не подойдёт.

Сотрудники: нельзя нанимать работников по трудовому договору. Но можно заключать с исполнителями гражданско-правовые договоры (подряда или оказания услуг).

Как рассчитать налог:

Количество объектов:

3

Доход с каждого объекта в месяц:

60 000 рублей

Выручка по всем объектам за год:

3 х 60 000 рублей х 12 = 2 160 000 рублей

Ставка налога:

6%

Налог к уплате:

2 160 000 х 6% = 129 600 рублей

Важно: на НПД доходом считается полная стоимость проживания, которую заплатил гость. Уменьшить доходы на сумму каких-либо расходов нельзя, даже если это комиссии площадок.

Если у вас в планах масштабирование и объекты будут приносить более 200 000 рублей в месяц (2 400 000 рублей в год), нужно выбрать другой режим налогообложения.

Патентная система

Ещё один вариант, как оптимизировать налоги: получить патент на один объект, а остальные оставить на упрощёнке. Патент выгоден для высокодоходных объектов: при одинаковой площади с жильём классом ниже стоимость патента фиксированная, даже если реальный доход в разы больше.

Патент можно использовать сезонно и экономить на налогах. Например, летом, когда высокий сезон, оформляете патент на 3−4 месяца, а в остальное время применяете УСН (упрощённую систему налогообложения). Для этого подайте заявление в ФНС за десять дней до начала действия патента.

Патент — своего рода «абонемент» по налогам. Всё как в фитнес-клубе: выбрали период (месяц, год), заплатили заранее известную сумму и спокойно работаете. Не важно, какой по итогу будет доход, главное, чтобы он не превышал 60 млн рублей в год.

Кому подходит патентная система: ИП.

Оформление: простое, за десять дней до начала деятельности подаётся заявление в налоговую инспекцию.

Стоимость патента: 6% от потенциального дохода по конкретному объекту. Сумма фиксированная, зависит от площади объекта и локации. Патент оформляется на каждый вид деятельности отдельно, расчёт можно сделать здесь.

Контрольно-кассовая техника: не нужна. Но нужно выдавать документ об оплате с обязательными реквизитами.

Декларации, отчётность в налоговую: сдавать не нужно. ИП на патенте обязаны вести книгу учёта доходов, чтобы подтвердить, что лимит по доходу за год не превышен.

Страховые взносы: есть.

Фиксированная часть — 53 658 рублей. Дополнительная часть (если доход за год превысит 300 000 рублей) — 1% с суммы превышения.

Ограничения: 

Лимит по доходу: 60 млн рублей в год по всем видам деятельности. Если ИП занимается посуткой и чем-то ещё (например, ремонтными работами), считается совокупный доход.

Количество наёмных работников: до 15 человек.

Как рассчитать налог:

Стоимость патента:

Количество объектов:

3

Итого по трём объектам:

141 552 рубля

Совокупный потенциальный доход за год

(нужен для расчёта дополнительной части страховых взносов):

2 359 200 рублей (141 552/6%х100)

У ИП нет наёмных сотрудников →

стоимость патента уменьшается на сумму страховых взносов:

141 552 - 53 658 - 20 592 = 67 302 рубля

Наёмные сотрудники есть →

стоимость патента тоже уменьшается, но не более чем наполовину, в нашем случае:

половина стоимости патента  —

141 552 х 50% = 70 776 рублей

страховые взносы   —

74 250 рублей

Вычесть из патента страховые взносы полностью нельзя (уменьшить патент можно не более чем на 50%).

Значит, ИП заплатит 50% от 141 552 рублей, то есть 70 776 рублей.

Страховые взносы: 

фиксированная часть —

53 658 рублей

дополнительная часть —

(2 359 200 - 300 000)х1%=20 592 рубля

Объект 1, Ленинградская область

18 000 рублей

(потенциальный доход — 300 000 рублей)

Объект 2, Москва

82 368 рублей

(потенциальный доход — 1 372 800 рублей)

Объект 3, Москва

41 184 рубля

(потенциальный доход — 686 400 рублей)

Упрощённая система налогообложения (УСН)

УСН — специальный налоговый режим, который требует минимума отчётности.

УСН применяется в двух вариантах:

УСН «Доходы». Ставка 6% от общего дохода. Подходит, если расходы сложно подтвердить.

УСН «Доходы минус расходы». Ставка 15% от разницы между доходами и расходами. Выгоден при высоких расходах — более 70% от дохода (например, если есть дополнительная деятельность вроде флиппинга). Учитываются только те расходы, которые указаны в НК РФ (аренда, коммунальные платежи, ремонт, клининг, реклама, зарплата, комиссии площадок). Затраты должны быть обоснованы и документально подтверждены.

На режиме «Доходы минус расходы» есть обязательная минимальная ставка — 1% от доходов. Даже если бизнес несёт убытки (расходы превышают доходы), налог по минимальной ставке придётся платить.

При агентском договоре доход — вознаграждение агента. Размер дохода определяется ежемесячно по окончании месяца на основании отчёта агента и фиксируется в книге учёта доходов и расходов.

При договоре аренды доход — все поступления от гостей.

Что считается доходом: зависит от вида договора с собственником.

01

02

Оплаты гостей за проживание в квартире составили 60 000 рублей. Из них 9 000 рублей — комиссия площадки, 30 000 рублей — собственнику за аренду жилья.

Если договор аренды: ваш доход — 60 000 рублей. Доход собственника — 30 000 рублей (арендная плата).

Если агентский договор: ваш доход — агентское вознаграждение в размере, который предусмотрен договором. Доход собственника — 60 000 рублей (все оплаты от гостей).

Оформление: простое.

Новый бизнес → нужно уведомить налоговую службу в течение 30 дней с даты постановки на учёт.

Действующий бизнес → нужно уведомить налоговую о переходе до конца текущего года, а УСН начнёт применяться только со следующего года.

Контрольно-кассовая техника: обязательна. Исключение: если ИП сдаёт в аренду жилые помещения в многоквартирных домах, принадлежащие ему на праве собственности.

Декларации, отчётность в налоговую: декларация раз в год, обязательное ведение книги учёта доходов и расходов.

Страховые взносы: есть. Суммы и уменьшение налога к уплате за счёт страховых взносов — аналогично патентной системе.

НДС (налог на добавленную стоимость): есть. С 2025 года уплата НДС на УСН стала обязательной.

Если доходы за прошлый год меньше 60 млн рублей — компания или ИП автоматически освобождаются от НДС.

Если лимит в 60 млн рублей превышен, можно выбрать пониженную ставку НДС:

После выбора ставки она действует три года, и отказаться от неё можно только при превышении лимитов.

Ограничения: 

Лимит по доходу: 450 млн рублей в год.

Количество наёмных работников: до 130 человек.

Во многих регионах по патенту и УСН есть льготы. Проверяйте, можете ли вы ими воспользоваться в вашем регионе.

Общая система налогообложения (ОСНО)

Это самый сложный режим, на нём больше всего налогов и отчётности. Он не самый выгодный, но зато нет ограничений по доходу и количеству работников.

Для работы на ОСНО потребуется помощь бухгалтера: много сложной отчётности.

Налоги на ОСНО для ИП: НДС 20%, НДФЛ 13%, налог на имущество.

Налоги на ОСНО для ООО: НДС 20%, налог на прибыль 25%, налог на имущество (ставка налога зависит от региона).

В Налоговом кодексе предусмотрено освобождение от НДС для ИП и ООО, чей доход за предыдущие три месяца не превысил 2 млн рублей.

Страховые взносы: есть.

Контрольно-кассовая техника: обязательна.

Декларации, отчётность: да, декларация по НДС — раз в квартал, по НДФЛ — раз в год. Нужно вести книгу учёта доходов и расходов, книгу покупок и продаж.

Страховые взносы: нет.

Сведём всё в таблицу:

Для выбора оптимальной системы налогообложения лучше всего составить таблицу. Сделайте примерные расчёты: какие суммы налога получатся при ваших доходах и объектах.

Учтите ограничения: сдаёте апартаменты или нанимаете постоянный персонал — самозанятость исключается. Работаете по агентским договорам — самозанятость и патент не подойдут. На УСН «Доходы минус расходы» нужен отдельный сотрудник для учёта расходов. С учётом таких нюансов можно будет принять решение.

Когда нужно платить налог за собственника

В некоторых случаях посуточник выполняет функции налогового агента, то есть платит налоги за собственника. Это зависит от правового статуса владельца жилья.

В момент перечисления денег собственнику вы проводите два платежа: 83% собственнику, 13% на уплату налога.

Ежеквартально и раз в год сдаёте отчёты 6-НДФЛ и 2-НДФЛ.

Вы ИП или ООО

Как это работает:

Собственник ИП — платит налоги сам.

Собственник физическое лицо — вы налоговый агент по НДФЛ (обязаны удержать и перечислить налог за него).

Собственник самозанятый — платит налоги сам.

Если, понадеявшись на этот пункт, не исполнять функции налогового агента, есть риск, что налоговая доначислит налог. У рантье есть право взыскать эти суммы с собственника в судебном порядке. Но вместо улаживания таких последствий лучше сразу действовать в рамках закона.

Важно: может случиться так, что собственник отдал жильё для сдачи в аренду, а сам уехал жить в другую страну. Если срок проживания за пределами РФ больше 183 дней в году, такой человек теряет статус налогового резидента и ставка НДФЛ для него будет 30%, а не 13%.

Некоторые посуточники включают в договор пункт, что собственник платит налоги сам за себя. Такая оговорка в договоре не имеет силы, так как она противоречит Налоговому кодексу РФ.

Самозанятые (ИП или физлица) формируют чек в приложении «Мой налог». Чек формируется сначала на предоплату (включая комиссию площадки), а после внесения гостем полной оплаты — на оставшуюся сумму.

ИП на патенте выдают документ, который должен содержать все предусмотренные законодательством реквизиты.

Во всех остальных случаях выдаётся кассовый чек. Касса применяется независимо от того, наличная или безналичная оплата. Куда бы ни поступили деньги от физического лица, выдаём чек.

Штрафы наложат и за работу без кассы, если она положена: для ИП — от 25 до 50% от неоформленной суммы, но не менее 10 000 рублей; для ООО — от 75 до 100% от неоформленной суммы, но не менее 30 000 рублей.

Договор найма (если жильё сдаётся физическим лицам) или краткосрочной аренды (при сдаче юридическому лицу или ИП). Если сдаёте нежилое помещение (апартаменты) — также надо использовать договор аренды.

Образец договора найма — по ссылке.

Какие документы предоставлять гостям

Принимать платежи от гостей на карты могут только физические лица. Как только статус поменялся на ИП или ООО — принимайте оплату на расчётный счёт. Так вы избежите блокировки карт банками.

Приём наличных без выдачи чека влечёт штрафные санкции: для ИП — 2 000 рублей, для ООО — 10 000 рублей.

Нужно ли выдавать чек на обеспечительный платёж (залог, депозит)?

Как формировать чеки на предоплату?

На обеспечительный платёж чек выдаётся только в том случае, если мы его удержали. Если с жильём всё в порядке и залог возвращён гостю полностью, чек на него формировать не нужно.

В договоре с гостем должно быть оговорено, что вы берёте обеспечительный платёж, и указаны условия его возврата и удержания.

В личном кабинете Авито можно получить отчёт по поступлениям денежных средств. Отчёт доступен только юридическим лицам с заполненными реквизитами и контактами бухгалтерии в профиле. Документ формируется на следующий месяц после отчётного, в сводном виде.

Если ИП или ООО — чек на предоплату формируется площадкой и приходит гостю на почту, которую он указал в профиле при его регистрации. На оставшуюся сумму выдаёте гостю чеки самостоятельно.

Если вы самозанятый — выдаёте чек самостоятельно, через приложение «Мой налог».

Как оформить ООО

Небольшому бизнесу, до 20 объектов, проще и дешевле оставаться ИП. Для тех, кто хочет развивать бизнес с партнёрами или создаёт большую компанию, рамки ИП становятся тесны — им подходит ООО.

Переход на ООО требует подготовки: кроме самой регистрации, нужно переделать договоры с собственниками, обновить документы на площадках бронирования. Для переоформления профиля с ИП на ООО на площадке Авито понадобится обратиться в службу поддержки.

В каких ситуациях переход на ООО оправдан:

*Нужно помнить, что бесконтрольное снятие денег (в зависимости от региона, но в среднем более 500 000 рублей в месяц) привлечёт внимание налоговых органов и вашего банка. Нужно будет пояснить, на что расходуются средства.

В этом разделе мы рассказали об особенностях разных систем налогообложения: чем они различаются, кому подходят или не подходят, какие есть ограничения и возможности.

Самое главное: ведите бизнес прозрачно и легально, тогда к вам не будет вопросов ни у банков, ни у налоговой.

На режимах «Доходы минус расходы» и ОСНО стоит нанять бухгалтера.

Простые режимы, такие как патент, самозанятость, УСН «Доходы», можно применять самому.

Подведём итог

Посутка законно:
что советуют юристы

В этом разделе на актуальные вопросы в сфере посуточной аренды отвечает Дмитрий Шупейко, основатель юридических консультаций НПК Синтекс.

Основатель юридических консультаций НПК Синтекс

Дмитрий Шупейко

Основная рекомендация от Дмитрия: изучите Постановление Конституционного суда РФ от 23.03.2023 №9-П и знайте его так же досконально, как договор с гостем.

Текст Постановления смотрите по ссылке.

По закону в жилых помещениях нельзя предоставлять гостиничные услуги. Подпадают ли дополнительные услуги, такие как трансфер, организация завтраков, под категорию гостиничных? Можно ли привлекать гостей с помощью аксессуаров и принадлежностей вроде халатов, тапочек, фена? Как разграничить: где гостиничные услуги, а где —нет?

Чётких критериев для признания деятельности гостиничной в квартире сейчас нет, этот вопрос отдан на оценку судов.

Что делать: надлежащим образом защищать свои права. Каждый факт требует доказательства и опровержения.

Уровень шума нужно определить: сделать замеры с уполномоченным лицом и прибором с поверкой (возможно, у соседа просто в ушах шумит).

Факт нахождения посторонних лиц в подъезде с целью прохода именно в посуточную квартиру и их количество нужно доказать, источник шума — определить.

Проживание в посуточной квартире разных лиц нужно доказать. Если соседи утверждают, что гости из посуточной квартиры что-то портят, ломают и нарушают порядок, такие показания подлежат проверке (сколько лиц, когда, почему именно они сломали и так далее).

Повышенная нагрузка на дом — тоже не факт. Гость приехал и уехал утром. Собственник в обычных условиях выходит на работу, приходит с неё и несколько раз ещё сходит в магазин и по делам. Отличий в нагрузке нет, и такие обстоятельства нужно обозначать в спорах.

Указанные в объявлении халаты, тапочки, прохладительные напитки, фен и так далее — необходимые атрибуты поддержания порядка в жилом помещении. Они не предоставляются гостям, а входят в состав имущества внутри квартиры, которым можно пользоваться.

Возражения надлежит представлять на все действия проверяющих/надзорных лиц. В решениях судов, как правило, возражения предпринимателей не заявляются либо заявляются в ненадлежащей форме и без доказательств.

Никто не запрещает за плату обслуживать клиентов за пределами квартиры — предоставлять трансфер, скидки в ближайшие кафе и даже проводить экскурсии (при наличии разрешений). Но нужно быть готовым к тому, что такие услуги будут признаны как способствующие повышению спроса на квартиру посуточно, а это влечёт повышенную нагрузку на общее имущество жилого дома.

это НЕ основание само по себе для признания деятельности гостиничными услугами. При условии, что всё перечисленное не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме.

Ключевой вопрос в спорах о посуточном найме — именно повышенный уровень дискомфорта проживающих рядом соседей и ущерб их интересам. Суду безразлично, что там с квартирой, главное — решить проблему соседей.

Ответ:

Суду важно установить факты причинения дискомфорта соседям, повышенной нагрузки на места общего пользования и инфраструктуру дома. Если, по мнению суда, дополнительные услуги повышают количество гостей, тем более если в одном доме несколько квартир, то такая деятельность, скорее всего, будет признана гостиничной.

Очень важно: по договору найма передаётся владение и пользование квартирой. Наём — не УСЛУГА, это передача права владения и пользования жилым помещением! Никакие услуги по обслуживанию нанимателей во время его пребывания в квартире не оказываются.

Какие нюансы важно учесть при составлении договора с гостем?

Тогда вы сможете опровергнуть претензии в свой адрес:

В силу публичной оферты оферент обязан заключить такой договор с любым лицом, обратившимся к нему. Это исключает право отказа от заключения договора найма, свидетельствует о публичном характере отношений, что в большей степени похоже на гостиничные услуги, которые реально являются публичным договором.

Ссылки на правила проживания в жилых помещениях, приказ Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2021 N 64 942).

Но всё же стоит исключить гостиничную терминологию в документах хоста и заменить её на определения договора найма.

Жилое помещение предоставляется во временное владение и пользование для проживания.

Наймодатель не оказывает услуг в жилом помещении.

Наниматель является потребителем коммунальных услуг и энергоресурсов, которые поставляются и оказываются ресурсоснабжающими организациями (это исключит претензии нанимателей в случае отключения воды, электричества).

Наймодатель не обеспечивает жилое помещение. В местах общего пользования надлежит соблюдать правила пользования такими местами.

Ответ:

Основная рекомендация: вовремя реагировать на жалобы соседей и оперативно решать проблемы. Если гости действительно ведут себя ненадлежаще и причиняют неудобства соседям, делать вид, что всё в порядке, — плохая стратегия.

01

02

03

Претензия:

У вас договор оказания услуг проживания. 

Ответ:

Нет, просто договор найма. 

Претензия:

Вы оказываете услуги по проживанию.

Ответ:

Нет, я передал право владения и пользования квартирой. 

Претензия:

У вас набор услуг и товаров в квартире.

Ответ:

Нет, там размещены продукты, одежда и принадлежности, которыми наниматель может пользоваться. 

Претензия:

Вы обслуживаете гостя? 

Ответ:

Да, мы его возим, даём скидку на питание в кафе, проводим экскурсии за пределами квартиры.

Претензия:

У вас толпы людей в квартиру ходят.

Ответ:

Я не видел. Проживают два нанимателя, причём я даже не видел, чтобы они приехали в квартиру.

Претензия:

Ваши гости шумят в квартире! 

Ответ:

Нет, это тремя этажами выше шумят. 

Претензия:

Участковый составил протокол и опросил гостя. 

Ответ:

Хорошо, он живёт там сутки. О других проживающих предоставить сведения сейчас не могу.

Насколько действенны на деле правила проживания? Нужны ли они как отдельный документ или лучше включить соответствующие пункты в договор?

Обычно предприниматели составляют правила пользования по образцу гостиниц. Даже правила хранения забытых вещей копируют из гостиничных. Так делать не стоит. Правила пользования жилым помещением и так установлены приказом Минстроя, ГК РФ, ЖК РФ. Можно дополнить их отдельными пунктами, такими как: соблюдать правила безопасности при работе с бытовой химией, не царапать поверхности при уборке, сообщать наймодателю обо всех поломках и недостатках, выключать электричество при появлении дыма или постороннего шума от приборов.

Правила нужны, в том числе при спорах о причинении ущерба, порче имущества, при ущербе имуществу соседей (затопление, пожар). Правильным будет назвать их «Условия владения и пользования жилым помещением». Курение — это действие, которое причиняет ущерб моему имуществу (оно будет пахнуть), и я вправе его запретить. Правила пользования приборами — тоже забота собственника о своём имуществе. Такие условия можно признать существенными для собственника, что позволит расторгнуть договор и выселить гостя.

За нарушение правил возможно устанавливать неустойку в виде штрафа как меры ответственности за нарушение условий договора.

Ответ:

ВАЖНО. Конституционный суд в 2022 году указал, что договор краткосрочного найма можно расторгать без суда несмотря на то, что по закону договор найма подлежит расторжению только судом, если сторонами не согласовано иное.

Как действовать при возникновении спорных ситуаций? Например, гости не хотят съезжать в установленное время. Можно в таких случаях отключить в квартире воду/отопление или поменять замки?

Отключение или ограничение энергоресурсов по договору найма с жильцами не допускается. По гражданскому законодательству это расценивается как причинение ущерба нанимателю и ненадлежащий способ защиты нарушенного права наймодателем.

Если наниматель не съезжает, возможно взыскание с него дополнительной платы, например, в тройном размере стоимости суток. Этот пункт необходимо заранее включить в договор.

Если всё же отключаете ресурсы, нужно быть готовым возместить ущерб, причинённый нанимателю (например, когда в квартире электрическая плита).

Возможно сменить замки, при этом необходимо обеспечить сохранение имущества в квартире и быть готовым дать объяснения в суде об одностороннем прекращении права владения и пользования квартирой.

Ответ:

Какие риски ещё важно учесть при ведении бизнеса

Компании могут снимать деньги с расчётного счёта только на определённые цели, подтверждённые документами: 

Если у вас ООО

Неподтверждённые операции ФНС признаёт доходом лица, снявшего средства. Последует вопрос: где в декларации указаны эти доходы и почему не уплачен НДФЛ. Это повлечёт доначисление налога, штрафы и пени.

Предприниматель вправе свободно распоряжаться средствами со счёта ИП. 

Банки действуют в рамках федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» (115-ФЗ).

Риски возникают, если вы: 

Какие операции могут привести к блокировке:

Как избежать блокировки:

Если у вас ИП

Оформление предпринимательской деятельности

Заниматься предпринимательством без оформления ИП незаконно. Административная ответственность не очень серьёзная — от 500 до 2 000 рублей. Более значительна ответственность налоговая: 10% от доходов, полученных за период деятельности без регистрации, но не менее 40 000 рублей.

Обналичивание денежных средств

Операции по незаконному обналичиванию относятся к тяжким преступлениям. Важно: даже за незначительные операции можно получить уголовное наказание. Сейчас суды стали привлекать заказчиков обналичивания по статье 187 УК РФ «Неправомерный оборот средств платежей», по которой нет имущественных порогов.

Дополнительно возможна ответственность за уклонение от уплаты налогов, таким образом получается как минимум два состава преступления. Статья 187 УК РФ предусматривает более тяжёлые наказания по сравнению со статьёй за уклонение от уплаты налогов.

Фиктивное дробление и налоговые риски

Фиктивное дробление создаёт иллюзию работы нескольких самостоятельных компаний и ИП, хотя фактически деятельность ведётся одним налогоплательщиком. ФНС выявляет такие случаи по определённым критериям, полного их перечня нет.

Последствия фиктивного дробления:

Маркерами для налоговой могут быть:

Общность участников

— когда у них одни и те же руководители, учредители, сотрудники, контрагенты, IP-адреса, местонахождение, единый контроль над финансами, ведение бухучёта одним и тем же лицом.

Взаимозависимость участников

— когда между ними есть родственные связи или подчинённость. Важно: сам по себе этот признак не доказывает фиктивность, если каждый участник ведёт реальную деятельность. Налоговая обращает внимание на фактическое участие каждого члена семьи в принятии решений и управлении ресурсами.

Централизованное управление

— когда небольшая группа лиц принимает решения для всех участников.

Единая материально-техническая база

— общие склады, офисы, техника, ККТ, совпадение контактных данных (телефоны, сайты, электронная почта). 

Отсутствие деловой цели при дроблении

— синхронность с расширением (дробление происходит перед ростом штата или выручки), использование спецрежимов (при приближении к лимиту УСН часть бизнеса передаётся другому участнику).

Отсутствие самостоятельности

— номинальные руководители, не владеющие информацией о деятельности, расчёты через один банк, отсутствие собственных основных и оборотных средств, несение расходов только одним участником.

Пример: компания ведёт деятельность в сфере гостиничного бизнеса и оплачивает все коммунальные услуги и обслуживание инфраструктуры, не перекладывая эти расходы на других участников.

Налоговые проверки: критерии отбора

Для отбора кандидатов на выездную проверку ФНС руководствуется разными критериями. Вот несколько основных:

01

Низкая средняя зарплата сотрудников (для ИП и ООО).

ФНС исходит из размера среднеотраслевой зарплаты, информацию по которой ежегодно публикует Росстат.

Если зарплата ваших сотрудников ниже, налоговая запросит пояснения.

02

Низкая рентабельность продаж и активов (для организаций).

Здесь налоговая также ориентируется на средние значения по отрасли. Если отклонение от нормы существенное, компанию могут включить в план проверок.

Для самостоятельной оценки рисков используйте сервис «Прозрачный бизнес» ФНС России и данные с портала ФНС.

Ваши действия: подготовить пояснения — сезонный спад спроса, инвестиции в развитие (расходы на приобретение новых объектов, обучение сотрудников), форс-мажор.

03

Доля профессионального вычета в доходах (для ИП).

Доля вычетов выше 80−90%, применение патента или НПД при наличии признаков трудовых отношений — для ФНС тоже маркер, чтобы обратить внимание на деятельность предпринимателя.

Если по этим критериям всё хорошо, это не гарантирует, что проверки вас не коснутся, ФНС вправе инициировать их по другим основаниям. Важно заранее снизить риски: по зарплате, рентабельности. При отклонениях — подготовить документы, подтверждающие их причины.

Переквалификация договоров с самозанятыми

Суды придерживаются жёсткой позиции в отношении фиктивных договоров ГПХ. Если такой договор переквалифицируется в трудовые отношения, это влечёт доначисление налогов, страховых взносов, штрафов.

Какими признаками руководствуется суд?

Критерии, которые стали ключевыми в решении суда:

Последствия переквалификации, помимо доначисления НДФЛ, страховых взносов и штрафов: репутационные риски, иски о выплате заработной платы, компенсаций за неиспользованный отпуск, выплат по больничным листам и других социальных гарантий, предусмотренных трудовым законодательством.

Экономия на налогах может привести к многомиллионным доначислениям и судебным искам. Поэтому перед заключением договора лучше проконсультироваться с юристом, чтобы избежать негативных последствий.

Отсутствие самостоятельности исполнителя

Если самозанятый подчиняется режиму рабочего дня, получает указания от компании, использует её инструменты и ресурсы, то это говорит о подчинённости, характерной для трудовых отношений. Суды и ФНС ориентируются на фактические отношения, а не только на формальное оформление договора.

В примере с АЗС: важным фактором стало оформление самозанятости по рекомендации директора компании (воспринимали его как руководителя).

Условия договора

В договоре ГПХ обычно есть чёткое определение объёма работ, конечный результат, описание характера и вида деятельности. Он заключается на разовое задание и с конкретным сроком.

В примере с АЗС: договоры были типовыми, заключались на короткие сроки (от пяти до 29 дней) с последующим автоматическим продлением, при этом условия оставались неизменными. Конечный результат и объём работ в договорах отсутствовал. Самозанятые работали в штатных бригадах, выполняли разовые и плановые задания.

Для обеспечения бесперебойной работы АЗС компания заключила ряд договоров оказания услуг с самозанятыми. Договоры, как установили суды, имели ярко выраженные признаки трудовых отношений, несмотря на формальное оформление в виде договоров ГПХ. Организации доначислили недоимку по НДФЛ и страховым взносам на сумму 4 млн рублей, пени в размере 820 000 рублей и штраф.

Несколько ситуаций из практики

Практика: Наниматель в состоянии алкогольного опьянения сорвал змеевик в квартире и убежал, бросив вещи. Затопило четыре квартиры со значительным ущербом (более 1 млн рублей).

Практика: Причинён ущерб имуществу, разбита стеклянная перегородка в ванной, наниматель молча съехал.

Посуточная аренда не обходится без рисков такого рода. Важно быть к ним готовыми и знать порядок действий, тогда можно свести к минимуму неприятные последствия.

Внедряйте автоматизацию: она освободит время для стратегических задач. Делегируйте задачи команде: это ещё один ресурс для роста. Отслеживайте аналитику: она поможет быстро реагировать на изменения рынка.

Друзья, это финальный раздел курса. 

Команда Авито.

Не прощаемся! 

И всегда сохраняйте «человеческое лицо» бизнеса в общении с гостями, чтобы они к вам возвращались с удовольствием.

Мы поговорили о масштабировании, работе с командой, автоматизации, клиентоориентированном бизнесе. Многие из вас работают в сфере краткосрочной аренды не первый год, хорошо разбираются в нюансах. Но настоящий предприниматель не стоит на месте: расширяет бизнес, сам учится новому, развивает команду. Поэтому важно, чтобы знания нашли применение в каждодневной работе.

Остаёмся рядом

Пройдено 8/8 блоков

0%

100%